Lors de votre collaboration avec un architecte, votre projet de construction s'articulera sous la forme de phases en cascade . Nous vous présentons dans cet article, l'ensemble des phases contractuelles types pour une mission complète, c'est à dire pour une mission allant de la conception au suivi de la réalisation des travaux.
Chez Faber Astella, au cours de ces phases nous vous proposons un travail en étroite collaboration, afin de faire des points réguliers d'avancement.
Avant toute chose, lorsque vous nous contactez pour un projet, sur la base de votre besoin, nous établissons une ou des propositions d'honoraires sous la forme de devis détaillés. Une fois que vous trouvez l'offre qui vous correspond, après signature du devis, notre collaboration démarre par l'ouverture et la signature d'un contrat.
Voici les phases qui le composent et qui définissent notre accompagnement :
OAD / Ouverture administrative du dossier
L'architecte rédige, établi le contrat et met en forme l'estimation contractuelle et le planning prévisionnel en cohérence avec la charge de conception et de travaux.
Après signature de celui-ci, il récolte les documents que doit fournir le maître d'ouvrage, il débute l'analyse de ceux-ci pour la préparation de la mission étude préliminaire.
Il se réserve le droit de conseiller et d'exiger des études complémentaires ou la récolte de documents complémentaires de la part du maître d'ouvrage.
EP / Études préliminaires
L'architecte analyse le programme ou le réalise avec le client lors d'une mission dédiée, visite les lieux, prend connaissance des données techniques, juridiques et financières qui lui sont communiquées par le maître d'ouvrage. À cette occasion, il émet toutes les observations et propositions qui lui semblent utiles. Il établit les études préliminaires qui ont pour objet de vérifier la faisabilité de l’opération au regard des règles d’urbanisme, de vérifier sa faisabilité, d’établir une esquisse, ou au maximum deux esquisses du projet répondant au programme. Il se prononce sur l'adéquation de l’enveloppe financière et du calendrier prévisionnel du maître d’ouvrage avec les éléments du programme.
A noter: si la mission est complète cette phase pourra être noté ESQ pour Esquisse ou FAI puis ESQ pour deux phases d'études préliminaires respectivement Faisabilité et Esquisse. Cela dépendra de la complexité du projet. Une mission d'étude préliminaires peut représenté un premier contrat avant un second contrat pour accompagnement "long".
AVP / Étude d' avant-projet
L'architecte arrête en plans, coupes et façades les dimensions de l'ouvrage, précise son aspect, présente les solutions retenues ,détermine les surfaces de tous les éléments du programme et établit la notice descriptive précisant la nature des matériaux extérieurs et partiellement intérieurs.
La définition des matérialités intérieures peut se poursuivre durant le délai d'instruction du permis de construire, ne constituant pas un élément déterminant pour l'obtention du permis.
Ces documents graphiques ne peuvent en aucun cas être directement utilisés pour réaliser la construction.
L’estimation du coût prévisionnel est toujours assortie d’un taux de tolérance de 10 à 15% en monnaie constante par rapport à l’enveloppe financière du maître d’ouvrage. Cette limite ne vaut que si le programme annexé au présent contrat est inchangé.
Toute modification du programme donne lieu à un avenant. Toute modification du projet dans son dessin général issue de la validation de l'esquisse et de l'AVP donne lieu à un avenant.
A noter: si la mission est complète cette phase pourra être noté APS puis APD pour deux phases d'études d'avant projet pour respectivement Avant projet sommaire et Avant projet détaillé. Cela correspond à deux phases de conception au cour duquel nous précisions et détaillons le projet . Chaque phase est validée par la signature d'une attestation de fin de phase au cours duquel vous nous autorisez à passer valider la phase en cours et passer à la phase suivante pour détailler le projet.
DAA/ Demande d'autorisation de travaux
L'architecte établit et signe les documents graphiques et autres pièces écrites de sa compétence, nécessaires à la constitution du dossier de demande d'autorisation de travaux suivant la réglementation en vigueur.
Il assiste le maître d’ouvrage pour la constitution du dossier administratif après lui avoir indiqué le contenu obligatoire de ce dossier et les pièces dont la fourniture lui incombe.
Le maître d'ouvrage, après remise des pièces par l'architecte, signe l'ensemble des documents, y compris les documents graphiques. Cette formalité vaut approbation par lui du dossier de demande d'autorisation de travaux. Il dépose le dossier auprès du service instructeur.
A noter: Le dépôt se fait en plusieurs exemplaires papiers au service d'urbanisme ou en mairie par le maitre d'ouvrage. Depuis Janvier 2022, le dépôt peut également être dématérialisé.
Ces documents graphiques ne peuvent en aucun cas être directement utilisés pour réaliser la construction.
Postérieurement au dépôt, l'architecte assiste le maître d’ouvrage, à sa demande, dans ses rapports avec l’administration. Le maître d'ouvrage informe l'architecte de tout échange de correspondance avec l'administration. Dès réception de l'autorisation, il transmet à l’architecte une copie de l’arrêté et de ses éventuelles annexes.
Le maître d’ouvrage procède à l’affichage réglementaire sur le terrain du permis de construire sur le panneau de chantier.
PRO/ Étude de projet
Au commencement des études de projet, sur la base des propositions de l’architecte, le maître d’ouvrage précise le programme en indiquant notamment la nature et les caractéristiques des matériaux, des procédés constructifs et équipements intérieurs retenus. L’architecte, après avoir vérifié les conditions de leur mise en œuvre et l’incidence financière qui en découle, précise par des plans, coupes, et élévations les formes des différents éléments de la construction. L'architecte établit l’ensemble des spécifications détaillées des ouvrages sous la forme d'un Cahier des Clauses Techniques Particulières (C.C.T.P.)
L’architecte établit un coût prévisionnel des travaux, par corps d’état et détermine le calendrier prévisionnel du déroulement de l’opération.
À savoir : Les études de projet ne comportent ni les études d'exécution, ni l'établissement des bordereaux quantitatifs et estimatifs qui sont à la charge des entreprises.
ACT/ Assistance pour la passation des contrats de travaux
AO / Appel d'offre
Le maître d'ouvrage décide, à la signature du contrat, de faire appel ou non à la concurrence entre les entreprises.
Le maître d’ouvrage dresse, avec l’aide de l’architecte, la liste des entreprises à consulter. Dans le cas où l’architecte aurait des liens d’intérêt avec l’une ou plusieurs d’entre elles, il doit les déclarer au maître d’ouvrage.
L'architecte rassemble les éléments du projet réalisés en phase APD (AVP) et PRO, nécessaires à la consultation permettant aux entrepreneurs consultés d'apprécier la nature, la quantité, la qualité et les limites de leurs prestations et d'établir leurs offres.
DCE / Dossier de consultation des entreprises
L'architecte assiste le maître d'ouvrage pour l'établissement des pièces complémentaires administratives accompagnant le projet et constituant le dossier d'appel d'offres : règlement de la consultation, cahier des clauses administratives particulières (CCAP), cahier des clauses techniques particulières (CCTP), dossier de documents graphiques compris un carnet de détail si nécessaire, projets des contrats de travaux, calendrier prévisionnel, liste des documents contractuels avec leur ordre de priorité.
Le maître d'ouvrage approuve expressément le dossier de consultation (en signant toutes les pièces) et le fournit aux entreprises consultées.
Mise au point et passation des contrats de travaux
L'architecte assiste le maître d'ouvrage lors du dépouillement des offres des entreprises, et, s’il y a lieu, des variantes à ces offres, procède à leur analyse comparative, établit son rapport, propose au maître d'ouvrage la liste des entreprises à retenir et met au point les pièces constitutives du ou des marchés de travaux.
L’architecte pourra, si nécessaire, déconseiller le choix d’une entreprise si elle lui paraît, notamment, ne pas présenter les garanties suffisantes ou ne pas justifier d’une assurance apte à couvrir ses risques professionnels. Si le maître d’ouvrage ne suit pas les préconisations de l’architecte, il en assume les conséquences par la signature d'une attestation de responsabilité.
Le maître d'ouvrage s'assure de la bonne situation financière et juridique de l'entrepreneur susceptible d'être retenu pour réaliser tout ou partie des travaux.
A l’issue de la consultation des entreprises, en cas de dépassement du coût prévisionnel des travaux par corps d’état, assorti d’un taux de tolérance de 5 % par rapport à l’estimation réalisée au stade des études de projet (en monnaie constante), le maître d’ouvrage peut accepter le nouveau coût des travaux.
MDT / marché de travaux
Le maître d'ouvrage et les entrepreneurs retenus signent les contrats de travaux et les éventuels avenants.
Cet acte d'engagement lie l'entreprise directement au maitre d"ouvrage. L'entreprise s'engage à la réalisation des travaux prévus dans les pièces contractuelles pour le prix annoncés ou négocié en phase de négociation.
Lors de cette phase, l'ensemble des pièces contractuelles (citées ci dessus) sont signées par l'ensemble des parties (entreprise, maitre d'ouvrage, architecte). L'ensemble des éléments figurants sur ces documents est à présent dû par l'entreprise. A l'inverse, un éléments non inscrit sur ces pièces entraine une demande de devis de plus value de travaux.
Il est important que chacune des partie prenne bien le temps de relire l'ensemble des pièces contractuelles pour qu'il n'y ait aucune surprises, aucun oubli, aucun litige.
Le maître d'ouvrage convient avec l'architecte et les entreprises de la date d'ouverture du chantier, signe et transmet à l’autorité compétente la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC) il en adresse une copie à l'architecte.
VISA
Lorsque les études d'exécution sont partiellement ou intégralement réalisées par les entreprises ou par d'autres intervenants, dont les partenaires de la maîtrise d'œuvre, l’architecte en examine alors la conformité. Il compare ces pièces au projet de conception générale qu’il a établi, et appose son visa sur les documents (plans et spécifications) si les dispositions de son projet sont respectées.
L’examen de la conformité au projet vise à détecter les anomalies normalement décelables par l’homme de l’art. Il ne comprend pas la vérification technique des documents établis par les entreprises ou les autres intervenants.
La délivrance du visa ne dégage pas les entreprises de leur propre responsabilité.
DET / Direction de l'exécution des contrats de travaux
Le maître d'ouvrage, après s'être assuré de son droit à construire et de la levée de toute contrainte qui pourrait s'opposer à l'intervention de l'entrepreneur sur le site, contresigne l'ordre de service établi et signé par l’architecte, ordonnant l'ouverture du chantier aux entreprises. Il signe le planning général de déroulement de l’opération établi par l’architecte avec les entreprises et les éventuels avenants aux contrats de travaux.
L'architecte rédige et signe les ordres de service, pour l'exécution des travaux des différents corps d'état.
L’architecte organise et dirige les réunions de chantier et en rédige les comptes rendus.
Ces réunions peuvent être hebdomadaire et ne sont a destination que de l'architecte, le conducteur de travaux s'il y en a un, les entreprises et les bureaux d'études éventuels. Sauf demande expresse de l'architecte, le maitre d'ouvrage n'est pas convié lors de ces réunions techniques.
L'architecte vérifie les factures des entrepreneurs dans un délai de 15 jours à compter de leur réception et établit les propositions de paiement. A la fin du chantier, il vérifie les factures finales des entreprises dans un délai de 30 jours à compter de leur réception par l’architecte. Il établit alors le décompte définitif en fin de chantier et propose le règlement des entreprises pour le solde. Ce décompte exclut le coût des travaux réservés au maître d’ouvrage.
Le maître d'ouvrage formule, sous huitaine, par écrit à l’architecte, ses observations sur les comptes rendus de chantier. Il s’oblige à régler les entrepreneurs dans le respect des conditions des contrats de travaux, et à informer l’architecte de tout versement qu’il effectue.
Il s'interdit de donner directement des ordres aux entrepreneurs ou de leur imposer des choix techniques ou de matériaux. Dans le cas contraire, il assume les conséquences éventuellement dommageables de son immixtion.
A noter: Durant la durée du chantier, le maitre d'ouvrage n'a pas accès à la zone de chantier. En cas de venu sur le chantier et de détérioration des travaux engagés, l'entreprise ou l'architecte ne pourront être tenu responsables. De même pour tous risques de blessures. Si vous souhaitez effectuer une visite exceptionnelle, celle ci sera accompagnée de l'architecte ou donnera lieu à la consultation de celui ci au préalable. Une décharge de responsabilité devra alors être signé à date de la visite.
AOR / Assistance aux opérations de réception
La réception des ouvrages intervient à la demande de la partie la plus diligente.
Elle est prononcée par le maître d’ouvrage, avec ou sans réserve et constitue la date de départ des délais des responsabilités et des garanties légales.
L'architecte assiste le maître d'ouvrage pour la réception des travaux :
il organise une visite contradictoire des travaux en vue de leur réception
il rédige les procès-verbaux et la liste des réserves éventuellement formulées par le maître d’ouvrage. Ce dernier signe les procès-verbaux.
Postérieurement à cette réception :
L’architecte suit le déroulement des reprises liées aux réserves.
Il constate, à la date prévue, la levée des réserves en présence du maître d'ouvrage et de l’entrepreneur.
Postérieurement à la réception sans réserve ou à la levée des réserves formulées à la réception, les entreprises deviennent les interlocuteurs directs du maître d’ouvrage au titre de la garantie de parfait achèvement.
Conformément à l’article 1792-6 du code civil, en cas d’inexécution de ces reprises dans les délais fixés, les travaux sont, après mise en demeure effectuée par le maître d’ouvrage et restée infructueuse, exécutés par une autre entreprise, aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.
DOE / Dossier des ouvrages exécutés
L'architecte collecte, en vue de l'exploitation et de l'entretien des ouvrages, les documents suivants :
Les plans d'ensemble et de détails conformes à l'exécution, c'est-à-dire tous les documents graphiques des ouvrages "tels que construits" par l'entrepreneur
Les notices de fonctionnement et d'entretien des ouvrages, établies ou collectées par l'entrepreneur et adressées à l'architecte
Les pièces contractuelles écrites et graphiques et, dans la mesure où leur connaissance est utile à l'exploitation des ouvrages, les pièces établies par l'entrepreneur
Le dossier d’intervention ultérieur sur l’ouvrage (DIUO).
Achèvement de la mission
La mission de l'architecte s'achève à la plus tardive des trois dates suivantes :
soit à la réception lorsqu’elle est prononcée sans réserve
soit à la levée des réserves
soit après la remise du DOE au maître d'ouvrage,
et, en tout état de cause, au plus tard, un an après la réception.
Vous avez besoin d'un architecte ?
Retrouvez l'ensemble de nos formules accompagnement, n'hésiter pas à prendre contact avec nous afin que nous puissions répondre à l'ensemble de vos questions.
Retrouvez, pour rappel, l'ensemble des phases de projet résumé dans le tableau d'accompagnement au bas des passe des "formules accompagnement"